近日，上海宣布正式启动收购二手住房用于保障性租赁住房的试点，浦东、静安、徐汇三区率先落地，建设银行提供专项金融支持。
消息一出，市场议论纷纷：国家队亲自下场“扫货”，是不是要托市救房价了？上海楼市即将迎来大涨？对此，我们必须冷静分析，现实情况可能和许多人的想象不太一样。
首先必须明确一点：这次收购试点的规模，远未达到能直接撬动整个上海房价的程度。
官方披露的收购条件相当具体且严格：浦东主要瞄准内环内2000年以前建成、单套70平米以下、总价不超400万且产权清晰的二手房。
静安和徐汇则围绕核心商圈和地铁站周边的小户型展开，并优先对接有“卖旧买新”置换需求的业主。
从这些限制可以看出，收购的目标是核心城区总价可控、流动性较好的特定小户型房源，而非全市范围内的普适性收购。
这种“精准滴灌”的模式，决定了其整体收购量级是有限的，主要目的是探索机制、消化部分特定库存，而非对市场进行大规模干预。
实际上，上海并非首个“吃螃蟹”的城市，自2025年以来全国已有超60个城市推进类似工作，但多数城市的收购规模也仅在“千套”级别，原因在于资金成本与租金回报难以平衡。
模式创新：“以租养购”闭环，旨在恢复市场流动性而非推高房价
上海试点的真正价值，在于其设计了一个相对精巧的“商业闭环”。通过精选租金回报率相对较高的核心区小户型房源，可以依靠未来稳定的租金流来覆盖部分持有成本，控制亏损幅度。
更重要的是，它引入了“房票监管”机制：即被收购房源的业主在卖房后，如果在一定期限内在同区域购买新房，将获得便利或激励。这一设计意图明显：
定向去库存：消化特定存量房源。激活置换链条：鼓励业主“卖旧买新”，为新房市场注入需求。形成区域循环：用交易带来的税收增长，反哺收购环节可能产生的部分亏损。
因此，政策的初衷更偏向于“疏通循环”而非“刺激价格”。它旨在通过政府介入，在局部市场打破“卖不掉旧房、买不起新房”的僵局，逐步修复市场的正常流动性。
这是一种更为精细和可持续的托底思路，而非简单粗暴地拉高房价。
对房价影响：短期无直接推动，长期有利于市场健康筑底
短期内指望国家队收购直接导致上海房价大涨是不现实的。有限的规模和苛刻的条件，决定了其影响范围主要局限于部分符合条件的房源和区域。
然而，从更长远的视角看，这一模式若能在上海试点成功并推广，其积极意义不容忽视：
提供“稳定器”：为市场提供了一个新的、稳定的需求来源（保障房收购），有助于在低迷期托住市场底部，防止流动性彻底枯竭。探索可行路径：为其他城市处理存量房、筹集保障房提供了可复制的、更注重财务可持续性的新思路。修复市场信心：表明政府正在运用市场化、可持续的方式积极应对市场问题，有助于稳定预期。
上海启动二手房收购试点，是国家完善住房保障体系、探索房地产发展新模式的又一重要举措。它绝非传统意义上的“救市”或“托房价”，而是一次旨在恢复市场流动性、构建健康循环的精密手术。
对于购房者而言，与其期待房价因此暴涨，不如关注这一政策如何逐步疏通市场淤塞，为房地产市场的长期稳定健康发展创造条件。
市场的企稳回升，最终仍需依靠经济基本面的改善与供需关系的自然调节。
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